Bailleur responsable des déchets de ses locataires (décision de la Cour fédé-rale de justice)

Bailleur responsable des déchets de ses locataires (décision de la Cour fédérale de justice)

Un locataire laisse des produits chimiques dans un atelier après sa faillite

Une installation de galvanoplastie, pour laquelle la faillite avait été ouverte, a laissé des bains de traitement remplis d'acide, de lessive et de cyanure dans l'atelier qu'elle avait loué. Le service de l'environnement a constaté que les bains constituaient une menace pour l'environnement et pour les habitants de la région. Le propriétaire de l'atelier a reconnu la nécessité d'agir, mais n'a pas voulu éliminer les produits chimiques lui-même. En conséquence, le service de l’environnement a ordonné l'élimination des produits chimiques par une entreprise tierce et a imposé des frais d'élimination de plus de 125 000 francs au propriétaire du terrain.

La propriétaire foncière s'est défendue contre les coûts imposés jusqu'à la Cour suprême fédérale, mais sans succès.

Qui est le détenteur des déchets et donc responsable de l'élimination des produits chimiques ?

Conformément aux dispositions de la loi sur la protection de l’environnement (LPE), l'élimination des déchets chimiques appartient à la responsabilité du détenteur des déchets (art. 31b et 31c LPE). Il est également responsable des frais d'élimination (art. 32 LPE). Selon la jurisprudence, le détenteur du déchet est la personne qui a effectivement le contrôle du déchet, c'est-à-dire qui possède les actifs nécessaires pour utiliser, modifier, détruire, conserver ou transférer le déchet. Il n'est pas nécessaire que le propriétaire soit le détenteur des déchets au sens du droit civil.

Dans le cas présent, le propriétaire foncier a été qualifié de propriétaire des déchets chimiques après que les clés de l'atelier lui aient été remises par le bureau des faillites, et il avait donc le titre de propriété réel des déchets.

Le propriétaire est considéré comme co-cause des déchets de ses locataires.

Par la suite, la propriétaire foncière a voulu se libérer de l'obligation d'en assumer les frais en soutenant qu'elle n'avait jamais accepté que les déchets soient déposés sur sa propriété. L'entreprise de galvanoplastie était seule responsable de cette situation irrégulière.

La Cour fédérale ne partageait pas ce point de vue. Les produits chimiques sont parvenus au su et avec la volonté de la propriétaire, contre rémunération. Il était clair que les produits chimiques devaient tôt ou tard être éliminés comme déchets, c'est-à-dire qu'ils étaient des déchets potentiels ou futurs. Les déchets ne seraient pas arrivés sur la propriété sans l’accord du propriétaire, ce qui, d’une certaine manière, est une contribution à la production de ces déchets. Le fait que l'élimination des produits chimiques relève de la responsabilité du locataire conformément au contrat de bail ne pouvait pas soulager le propriétaire par rapport à la communauté.

Attention lors de la sélection des partenaires

Le propriétaire doit donc s'attendre à être tenu responsable pour l'élimination des déchets produits par ses locataires dans le cadre de l'objet du bail. Cette responsabilité publique pour l'élimination correcte des déchets ne peut être évitée par des accords contractuels avec les locataires. Il faut en tenir compte lors du choix des locataires (et en particulier dans le cas des opérations de vente et de cession-bail).

Arrêt de la Cour fédérale 1C_305/2018 du 28 février 2019

Votre interlocuteur:

Lorenz Lehmann
Président du conseil d'administratio/ Avocat

Iris Schmid
Avocate